Neues von der PIMG

Ansprüche gegen den gekündigten Mieter

2009-11-03 12:43

Kann der Vermieter auch die vom Mieter vereinnahmte (höhere) Untermiete beanspruchen?

Hat der Mieter an einen Untermieter vermietet, kann der Vermieter ab Zustellung der Räumungsklage neben seinem Anspruch auf Nutzungsentschädigung i.d.R. auch Folgendes verlangen:
·    zusätzlich auch die Untermiete, soweit sie höher ist als die Nutzungsentschädigung;
·    die Abfindung, die der Mieter für die vorzeitige Beendigung des Untermietverhältnisses vom Untermieter verlangt und erhält.


Hintergrund Mehrerlös durch Untervermietung: Geklärt ist, dass der Vermieter im laufenden Mietverhältnis den durch die (unberechtigte) Untervermietung erzielten Mehrerlös nicht beanspruchen kann (BGH, 13.12.1995 – XII ZR 194/93). Wie ist es aber, wenn das Mietverhältnis beendet ist?

 

Der konkrete Fall: Ein Ladenmieter vermietet seinen Laden an einen Untermieter. Hierfür erhält er eine Untermiete, die um ein Vielfaches höher ist als die Miete, die er selbst zahlen muss. 5 Jahre später kündigt der Vermieter das Hauptmietverhältnis und klagt auf Räumung. Der Mieter wehrt sich über drei Instanzen. Deshalb kann der Vermieter seine Klage erst vier Jahre später durchsetzen. Daraufhin beendet der Mieter den Untermietvertrag und lässt sich vom Untermieter noch eine Abfindung von rd. 14.000 € zahlen. Nach der Räumung verlangt der Vermieter die Differenz zwischen Soll-Miete und Untermiete für die Zeit von Kündigung bis Räumung sowie die Abfindung, die der Untermieter an den Mieter gezahlt hat, insgesamt rd. 112.000 €.

 

Die Entscheidung des BGH: Der Vermieter bekommt Recht. Der Mieter muss ihm sowohl die wegen der Untervermietung erzielten Mehrerlöse, als auch die Abfindung auszahlen! Grund: Nach dem Gesetz muss der Mieter dem Vermieter die „gezogenen Nutzungen“ herausgeben. Das sind hier die vom Mieter tatsächlich erzielten Untermieten (abzüglich der ohnehin geschuldeten und gezahlten Nutzungsentschädigung) und die Abfindung. Etwas anderes gilt nach Auffassung des BGH nur dann, wenn die höhere Untermiete allein auf „besonderen Leistungen und Fähigkeiten des Mieters“ basiert (z.B. werterhöhende Investitionen). Daran fehlte es aber im konkreten Fall. (BGH, 12.8.2009 – XII ZR 76/08)

 

Das sagt ihr Anwalt: Um sich die höhere Untermiete zu sichern, muss der Vermieter zwei Dinge tun: erstens schnell kündigen und zweitens schnell klagen!
Und noch etwas für das Gespräch mit Ihrem Anwalt: Um das Mietobjekt schnell freizubekommen, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auch schon vor Ablauf der Kündigungsfrist auf Räumung klagen, § 257 ZPO.

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