Neues von der PIMG

Geruchsbelästigung durch Imbiss

2009-11-04 13:49

Kann der Vermieter dem Imbissbetreiber fristlos kündigen?

 

Auch der Vermieter von Imbissräumen muss keine dauerhaften intensiven Gerüche (hier: u.a. Bratenfett) dulden, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass belästigende Gerüche zu vermeiden sind. Er kann dann nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen.

 

Der konkrete Fall: Vermietet sind Räume im Erdgeschoss eines Mehrparteienhauses zum Betrieb eines Imbisses. Vertragslaufzeit: 10 Jahre. Nach § 13 des Mietvertrags sind belästigende Gerüche zu vermeiden. Etwa ein Jahr später stellt der Vermieter erhebliche Geruchsbeeinträchtigungen im Gebäude fest. Sowohl im Treppenhaus als auch in den Büroräumen des 1. OG riecht es stark nach Fett und Bratwurst. Mietinteressenten für das 1. OG springen ab. Nach erfolgloser Abmahnung kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Der Mieter beruft sich darauf, dass die Behörden sämtliche Genehmigungen - auch hinsichtlich der Entlüftung - erteilt haben.

 

Hintergrund: Anerkannt ist, dass jedenfalls der Vermieter einer Wohnung das Mietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn es zu unzumutbaren Geruchsentwicklungen kommt. Es fragt sich aber, ob das auch gilt, wenn ein Imbiss vermietet wurde. Denn dann ist ja Hauptzweck des Mietvertrags, dass der Mieter Speisen zubereitet.

 

Die Entscheidung des OLG Brandenburg: Der Vermieter gewinnt den Räumungsprozess! Wegen der intensiven Gerüche durfte er - nach entsprechender Abmahnung - fristlos kündigen. Ob Gerüche dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen, ist davon abhängig, welche Nutzung vertraglich vereinbart wurde. Laut Mietvertrag war der Mieter gehalten, belästigende Gerüche zu vermeiden. Das hat er - vertragswidrig - nicht getan. An dieser Bewertung ändert auch nichts, dass die Bauaufsichtsbehörde das Lüftungskonzept des Mieters abgenommen hat. Denn die Mietparteien können - wie hier - auch strengere Anforderungen vereinbaren. Angesichts der langen restlichen Vertragsdauer - noch weitere 9 Jahre - und der erschwerten Vermietbarkeit des 1. OG ist dem Vermieter daher eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten. (OLG Brandenburg, 27.5.2009 - 3 U 85/08)

 

Das sagt Ihr Anwalt: Bei der Vermietung von Gastronomieobjekten droht eine Risikohäufung. Speziell zur Lüftung ist zu klären: Ist eine behördlich genehmigte Abluftanlage „über Dach" zu installieren? Welche Betriebszeiten? Wer übernimmt Wartung und Wartungskosten der Entlüftungsanlage? Darf auch durch Öffnen von Türen und Fenster entlüftet werden? Darf der Mieter zusätzliche kleine Exhauster und/oder Klimaanlagen nutzen? Wer ist für Reinigung und Filterwechsel zuständig?

Zurück