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Mietzahlung durch Jobcenter

2010-01-04 10:47

Kann der Vermieter bei wiederholt unpünktlicher Zahlungsweise kündigen?

 

Übernimmt das Jobcenter die Miete, berechtigen auch häufig verspätete Jobcenter-Zahlungen den Vermieter nicht zur außerordentlichen Kündigung.

 

 

Hintergrund: Erhält der Mieter Leistungen durch die Agentur für Arbeit ("Jobcenter"), beinhalten diese regelmäßig auch die Mietzahlungen. Dabei kommt es häufig zu Verzögerungen beim Job-Center - sei es bei den Zahlungen an den Mieter oder sei es bei Direktzahlungen an den Vermieter. In diesen Fällen dreht sich alles um die Frage: Kann der Vermieter wegen wiederholt unpünktlicher Zahlungen kündigen?

Der konkrete Fall: Eine Familie mietet ein Reihenhaus. Nachdem der Alleinverdiener auszieht, übernimmt das Jobcenter die Mietzahlungen. Die Mietzahlungen gehen jedoch immer ein paar Tage verspätet beim Vermieter ein (im April am 11., im Mai am 7., im Juni am 6. und im Juli am 8.). Obwohl der Vermieter die unpünktliche Zahlungsweise abmahnt, ist das Jobcenter nicht bereit, die Miete früher anzuweisen. Der Vermieter kündigt fristlos und erhebt Räumungsklage.

 

Die Entscheidung des BGH: Der Vermieter scheitert vor dem BGH. Das Gericht hält die Kündigung für unwirksam. Zwar sind die Mieten seit April 2008 unpünktlich beim Vermieter eingegangen. Jedoch müssen bei der Prüfung, ob eine fristlose Kündigung berechtigt ist, alle Umstände des Einzelfalls gewürdigt werden. Insbesondere ist zugunsten des Mieters zu berücksichtigen, dass er wegen der geänderten persönlichen und finanziellen Verhältnisse auf die Leistungen des Jobcenters angewiesen ist, und dass das Jobcenter nicht bereit ist, die Miete rechtzeitig anzuweisen. Ein eventuelles Verschulden des Jobcenters kann dem Mieter nicht zugerechnet werden. Denn das Jobcenter ist nicht „Erfüllungsgehilfe" des Mieters. Es übernimmt vielmehr „hoheitliche Aufgaben der Daseinsfürsorge". Dabei macht es keinen Unterschied, ob es die Miete zunächst an den hilfebedürftigen Mieter oder direkt an den Vermieter zahlt. (BGH, 21.10.2009 - VIII ZR 64/09).

 

Das sagt Ihr Anwalt: Auch wenn nun endlich Klarheit zu dieser Frage herrscht, kann nicht geleugnet werden, dass durch dieses Urteil hoheitliche Daseinsfürsorge auf dem Rücken der Vermieter betrieben wird. Denn dieser kann durch unpünktliche Zahlungen selbst ordentlich in die Bredouille kommen, wenn die Zahlungstermine der Banken anstehen. Aber der Vermieter ist nicht rechtslos: Insbesondere kommen Schadensersatzansprüche aus Amtshaftung in Betracht. Fragen Sie Ihren Anwalt!

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