Neues von der PIMG

Schönheitsreparaturen

2010-01-04 10:42

Ist eine Klausel wirksam, die das „Weißen“ der Wände vorsieht?

 

Eine formularmäßige Mietvertragsklausel ist unwirksam, wenn sie zu den laufenden Renovierungen auch das „Weißen" der Decken und Oberwände zählt.

 

Hintergrund: Der BGH hat bereits über folgende Klausel entschieden: Eine Klausel, die den Mieter im laufenden Mietverhältnis zur Dekoration in vorgegebenen Farben (z.B. „neutral") verpflichtet, ist unwirksam! (BGH, 18.6.2008 - VIII ZR 224/07). Beschränkt sich die Farbvorgabe hingegen auf den Zustand bei Rückgabe der Wohnung, ist sie zulässig (BGH, 22.10.2008 - VIII ZR 283/07).

 

Der konkrete Fall: Eine Formular-Klausel verpflichtet den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Weiter heißt es: „Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackierungen der Fenster, (...) das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände:" Als der Mieter die geforderten Schönheitsreparaturen nicht ausführt, verlangt der Vermieter Schadensersatz.

 

Die Entscheidung des BGH: Vergeblich! Der BGH hält die Schadensersatzforderung des Vermieters für unbegründet, weil die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Grund: Sie sieht eine unzulässige Farbvorgabe im laufenden Mietverhältnis vor. Die Farbvorgabe ergibt sich aus dem Wort „Weißen". Es mag sein, dass der Begriff früher ein Synonym für „Streichen" war. Ein verständiger Durchschnittsmieter könnte aus dem Wort „Weißen" jedoch auch ableiten, dass sein Vermieter den Farbanstrich gerade in weißer Farbe verlangt (sog. „kundenfeindlichste Auslegung"). Das benachteiligt den Mieter aber unangemessen, weshalb die gesamte Klausel unwirksam ist. (BGH, 23.9.2009 - VIII ZR 344/08)

 

Das sagt Ihr Anwalt: Die Folge einer unwirksamen Formularklausel ist, dass die gesetzliche Regelung - § 535 BGB - wieder zum Zug kommt. Konsequenz: Der Vermieter ist für die gesamte Instandhaltung - und damit auch für die Schönheitsreparaturen - zuständig! Renoviert der Mieter gleichwohl, kann er Wertersatz für die Renovierung verlangen (BGH, 27.5.2009 - VIII ZR 302/07). Bevor der Vermieter seinen Mieter also zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auffordert, sollte er die Klausel noch einmal prüfen oder vom Anwalt prüfen lassen. Sonst kann es teuer werden! Wer solche Pressionen bei Vertragsende vermeiden will, sollte frühzeitig Verhandlungen mit dem Mieter aufnehmen, um die etwa unwirksame Klausel durch gesonderte Nachtragsvereinbarung zu „heilen". Das ist zwar nicht umsonst, schafft aber Rechtssicherheit und vermeidet unangenehme Fragen von Käufern und Banken, wenn finanziert oder verkauft werden soll. Zur Formulierung des Nachtrags fragen Sie ihren Anwalt!

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