Neues von der PIMG

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel

2009-11-04 13:47

Muss der Vermieter auch dann renovieren, wenn unrenoviert vermietet wurde?

 

Ist die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam, ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, - auch während des Mietverhältnisses - die Schönheitsreparaturen in der Wohnung des Mieters auszuführen. Das gilt jedoch nicht, wenn die Wohnung unrenoviert vermietet wurde. In diesem Fall müssen weder Mieter noch Vermieter Schönheitsreparaturen ausführen.


Hintergrund: Seit ungefähr 5 Jahren kippt der BGH viele der gängigen Schönheitsreparaturklauseln. Folge: Der Vermieter - und nicht der Mieter - muss die Schönheitsreparaturen bei Renovierungsbedarf ausführen. Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass rd. 75 % aller Mietverträge davon betroffen sind. Jetzt bahnt sich ein Ausweg für die leidgeprüften Vermieter an. Wurde eine unrenovierte Wohnung vermietet, sind die Vermieter vielleicht auch nur verpflichtet, eine unrenovierte Wohnung zur Verfügung zu stellen. Konsequenz: Sie wären nicht verpflichtet, während der Mietzeit zu renovieren!

 

Der konkrete Fall: Der Mietvertrag aus dem Jahr 1977 enthält eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel. Nach § 15 des Formularmietvertrags befand sich die Wohnung im „gebrauchsfertigen" Zustand und wurde wie besichtigt übernommen. Im Jahr 2008 erfährt der Mieter, dass die Schönheitsreparaturklausel in seinem Mietvertrag unwirksam ist. Nun möchte er, dass der Vermieter die Wohnung renoviert.

 

Die Entscheidung des Gerichts: Das Amtsgericht gibt dem Vermieter Recht! Er muss keine Schönheitsreparaturen in der Wohnung ausführen. Zwar ist die entsprechende Klausel unwirksam, so dass grundsätzlich der Vermieter für Dekorationsarbeiten zuständig ist. Entscheidend ist hier aber, dass die Wohnung in einem unrenovierten („gebrauchsfertigen") Zustand vermietet wurde. Denn der Vermieter ist nach dem Gesetz lediglich verpflichtet, die Mietsache in demjenigen Zustand zu erhalten, wie er zu Beginn des Mietverhältnisses vertragsgemäß vereinbart wurde. Vertragsgemäß vereinbart ist grundsätzlich „derjenige Zustand, wie er zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags gegeben war." (AG Frankfurt a.M., 6.7.2009 - 33 C 4800/08-50)

 

Das sagt Ihr Anwalt: Natürlich wehren sich die Vermieter mit Händen und Füßen, um bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel nicht sämtliche vermietete Wohnungen in regelmäßigen Abständen renovieren zu müssen. Ansatzpunkt könnte - wie hier - die Vermietung einer unrenovierten Wohnung sein. Auch mit dem Verjährungseinwand haben sich manche Vermieter schon erfolgreich gegen Renovierungsansprüche ihrer Mieter gewehrt (siehe Newsletter 6-09/21.). Wie sich die Berufungsgerichte und der BGH hierzu verhalten werden, bleibt allerdings abzuwarten...

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