Neues von der PIMG

Verjährung in der Eigentümergemeinschaft

2009-11-04 13:53

Wann verjährt der Anspruch auf Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen Zustands der Wohnanlage?

 

Der Anspruch auf Herstellung eines erstmals ordnungsmäßigen Zustandes der WEG-Anlage verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt ab Kenntnis, dass die Anlage nicht dem Aufteilungsplan entspricht. Ein Zweiterwerber muss sich die Kenntnis (bzw. fahrlässige Unkenntnis) seines Vorgängers zurechnen lassen.

 

Der Fall: Es geht um eine Wohnanlage aus dem Jahre 1991. Eine Kellerfläche (Einheit Nr. 25) verfügt entgegen dem Aufteilungsplan nicht über ein Fenster an der Hinterfront, sondern nur - über ein nur sehr kleines Fenster - an der Giebelfront. Der Sondereigentümer dieser Kellereinheit moniert diesen Umstand zwar in der Eigentümerversammlung des Jahres 1993, verfolgt ihn aber nicht weiter. 10 Jahre später - im Jahr 2003 - verkauft er die Kellereinheit. Der Erwerber möchte dort ein Büro einrichten. Weil der Raum hierfür zu dunkel ist, möchte er ein größeres Fenster einbauen. In der Eigentümerversammlung vom März 2006 wird sein entsprechender Antrag abgelehnt. Der Eigentümer ficht diesen ablehnenden Beschluss an. Außerdem möchte er erreichen, dass in seinem Keller der Zustand entsprechend Aufteilungsplan hergestellt wird. Die beklagten Eigentümer berufen sich auf Verjährung.

 

Die Entscheidung: Der anfechtende Eigentümer verliert den Prozess. Das Gericht musste nicht klären, ob der Erwerber hinsichtlich seines Kellers überhaupt einen Anspruch auf Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen Zustands hat. Denn ein solcher Anspruch wäre jedenfalls schon verjährt. Der Anspruch auf erstmalige planmäßige Herstellung verjährt in drei Jahren. Da die Verjährungsfrist bei einer im Jahr 1991 errichteten Anlage ab 1.1.2002 zu laufen anfängt (Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB), ist der Anspruch am 31.12.2004 verjährt. Der Erwerber hatte auch die erforderliche Kenntnis, d.h. er wusste bereits vor dem 1.1.2002, dass das Fenster in der Kellereinheit Nr. 25 nicht dem Aufteilungsplan entsprach. Zwar kannte der Erwerber selbst diesen Fehler zu dieser Zeit noch nicht, weil er zu dieser Zeit noch gar nicht Eigentümer dieser Kellereinheit war (sondern erst ab 2003). Jedoch ist nicht auf ihn, sondern auf seinen Rechtsvorgänger abzustellen. Dieser hat spätestens im Jahr 1993 (Monierung dieses Umstands in der Eigentümerversammlung) Kenntnis von der Fenstersituation in der Kellereinheit gehabt. Diese Kenntnis muss sich der Erwerber zurechnen lassen. (OLG Düsseldorf, 12.3.2009 - I-3 Wx 60/08)

 

Das sagt Ihr Anwalt: Das Verjährungsargument wurde bisher selten genutzt. Das kann sich ändern. Ob es im Einzelfall weiterhilft, kann Ihr Anwalt klären!

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