Neues von der PIMG

Verwaltervergütung nach Wohneinheiten

2009-11-03 13:26

Vermindert sich die Vergütung nach einer Wohnungszusammenlegung?

Darf der Verwalter nach dem Verwaltervertrag eine bestimmte Vergütung je Wohneinheit berechnen, ermäßigt sich das Verwalterhonorar, wenn die Zahl der Wohnungen durch zulässige Wohnungszusammenlegungen absinkt. Das gilt mindestens dann, wenn sowohl Teilungserklärung als auch Verwaltervertrag das so bestimmen. Es ist nicht erforderlich, dass die Zusammenlegung auch schon im Grundbuch vollzogen ist.

 

Der konkrete Fall: Eine Wohnanlage wird in 9 Eigentumswohnungen aufgeteilt. Nach der Teilungserklärung dürfen die jeweiligen Eigentümer die nebeneinander liegenden Wohnungen zusammenlegen. Für diesen Fall sollen die Verwaltungskosten nur für eine Einheit zu berechnen sein. Zwei Wohnungseigentümer legen ihre Wohnungen zusammen, ohne die Zusammenlegung im Grundbuch vermerken zu lassen. Der Verwalter berechnet sein Honorar weiterhin für 9 Wohnungen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft klagt auf Rückzahlung des Verwalterhonorars für zwei Wohnungen über einen Zeitraum von 24 Monaten - insgesamt rd. 1.000 €.

 

Die Entscheidung des Gerichts: Das Gericht gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht - der Verwalter muss das überzahlte Honorar von rd. 1.000 € zurückzahlen! Grund: In dem maßgeblichen Zeitraum gab es nur 7 - und nicht 9 - Wohnungen. Dass die Zahl der Wohneinheiten in der Anlage flexibel war, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Darauf hat sich der Verwalter auch eingelassen, weil er die Teilungserklärung zu respektieren hat. Zwar wurden die Wohnungen nicht grundbuchrechtlich zusammengelegt. Darauf kommt es jedoch nicht an, weil die Teilungserklärung lediglich eine bauliche Zusammenlegung fordert. Außerdem erinnert das Gericht daran, dass es durch die Reduzierung der Wohneinheiten zu einer Arbeitsersparnis kommt. Und selbst wenn diese nicht sonderlich ins Gewicht fällt, hält das Gericht eine Vergütung von 18 € je Einheit für eine „mittelgroße" Wohnanlage weiterhin für „angemessen". (AG Aachen,10.12.2008 - 119 C 49/08)

 

Das sagt Ihr Anwalt: Der Verwaltervertrag sollte klarstellen, dass es bei der Vergütung je Einheit auf den grundbuchrechtlichen Zustand ankommt. Noch Verwalterfreundlicher ist eine Klausel, nach der nachträgliche Veränderungen der Wohnungsanzahl ohne Auswirkungen auf die vereinbarte Vergütung bleiben.

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