Neues von der PIMG

Zwangsversteigerte Eigentumswohnung

2009-12-09 15:40

Welche Sonderumlagen muss der Erwerber mittragen?

 

Wird bereits vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung eine Sonderumlage beschlossen, muss der Erwerber die Sonderumlage mittragen,

  • wenn die Zahlungen erst nach dem Eigentumserwerb fällig werden und
  • wenn die Sonderumlage-finanzierten Leistungen auch dem Erwerber nützen (hier: u.a. Heizöl und Versicherungen).

Der konkrete Fall: Eine Eigentümergemeinschaft beschließt im Dezember 2003 eine Sonderumlage, um offene Rechnungen zu begleichen (u.a. Anwaltskosten, Versicherungen, Gebäudereinigung und Heizöl). Die Umlage von insgesamt 15.000 € soll ab Januar 2004 in Raten gezahlt werden.

Ein halbes Jahr später - im Mai 2004 - wird eine Eigentumswohnung zwangsversteigert. Die Eigentümergemeinschaft möchte, dass der Erwerber ab Juni 2004 die auf die Wohnung entfallenden Abschläge für die Sonderumlage zahlt. Da der Erwerber widerspricht, klagt die Gemeinschaft.

 

Hintergrund: Geklärt ist, dass der Käufer einer Eigentumswohnung regelmäßig ab seiner Eintragung ins Grundbuch für alle ab dann fälligen Kosten haftet (sog. Fälligkeitstheorie). Es fragt sich aber, ob das auch gilt, wenn die Wohnung in der Zwangsversteigerung ersteigert wurde. Denn in § 56 Zwangsversteigerungsgesetz heißt es: „Von dem Zuschlag an [...] trägt (der Ersteher) die Lasten." Man könnte also daran denken, dass der Erwerber erst die Lasten tragen muss, die ab Zuschlag begründet werden. Dann würde es nicht darauf ankommen, wann die Beträge fällig werden, sondern wann sie beschlossen wurden. Genauso argumentierte der Erwerber.

 

Die Entscheidung LG Saarbrücken: Die Wohnungseigentümergemeinschaft bekommt Recht! Der Erwerber muss alle Abschläge der Sonderumlage ab seinem Eigentumserwerb, also ab Juni 2004, zahlen. Er haftet für alle Kosten, die nach seinem Erwerb fällig werden. Nach Ansicht des Gerichts macht es dabei keinen Unterschied, ob der neue Eigentümer die Wohnung gekauft oder in der Zwangsversteigerung erworben hat. Denn es geht nicht um „Lasten" aus der Vergangenheit, sondern um Leistungen, von denen auch der Erwerber profitiert (z.B. Heizöl und Versicherungen). (LG Saarbrücken, 27.5.2009 - 5 S 26/08)

 

Das sagt Ihr Anwalt: Denn der neue Eigentümer haftet nicht nur für Sonderumlagen, sondern auch für die Abrechnungsspitzen der nachfolgend beschlossenen Jahresabrechnungen!

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