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Eigenbedarfskündigung

2009-09-08 14:03

Darf die GbR wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen?

Die GbR kann wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen. Das gilt selbst dann, wenn sie das Grundstück nur deswegen erworben hat, damit die Gesellschafter die Wohnungen umwandeln und selbst beziehen können, sog. Münchener Modell. Sie muss nur zuerst kündigen und dann umwandeln.

 

Darum geht es: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit 8 Gesellschaftern erwirbt das Eigentum an einem Mehrfamilienhaus in München. Erklärtes Ziel der Gesellschafter ist es, die einzelnen Wohnungen selbst zu beziehen. Daher werden die dort lebenden Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt. Anschließend wandelt die GbR das Haus in Eigentumswohnungen um. Eine kündigungsbetroffene Mieterin, die dort schon rd. 23 Jahre wohnt, möchte die Kündigung nicht anerkennen. Die GbR erhebt Räumungsklage.

 

Hintergrund Eigenbedarfskündigung bei Eigentumswohnung: Wenn ein Haus in Wohnungseigentum umgewandelt wird, ist der in der Wohnung lebende Mieter vor einer Eigenbedarfskündigung des (neuen) Wohnungseigentümers durch § 577a BGB geschützt: Nach dieser Norm darf wegen Eigenbedarfs mindestens 3 Jahre lang nicht gekündigt werden (verlängert für bestimmte, meist städtische Regionen auf bis zu 10 Jahre).

 

Hintergrund „Münchener Modell“: Die Verwertungsschritte sind folgende: Einwerben von Wohnungsinteressenten – Gründung einer GbR mit Zuweisung der einzelnen Wohnungen an die Gesellschafter – Kauf des Objekts durch GbR – Grundbucheintragung GbR – Kündigung wegen Eigenbedarfs – Sanierung – Aufteilung in Eigentumswohnungen und Zuweisung der Wohnungen an die Gesellschafter. Da die Eigenbedarfskündigungen zeitlich vor der Aufteilung in Wohnungseigentum ausgesprochen werden, gilt der Mieterschutz des § 577a BGB formal nicht. Einige Gerichte meinten, dass das eine Umgehung des gesetzlichen Mieterschutzes bedeutet.

 

Die Entscheidung des BGH: Der BGH gibt der GbR Recht – ihre Räumungsklagen sind in letzter Instanz erfolgreich! Der Mieterschutz des § 566a BGB greift nicht, weil zuerst gekündigt und dann umgewandelt wurde. (BGH, 16.7.2009 – VIII ZR 231/08).

 

Das sagt ihr Anwalt: Der umwandlungswillige Bauträger hat künftig leichtes Spiel: Er muss nur die Aufteilung in Wohnungseigentum an den Schluss des mehraktigen Erwerbs- und Verwertungsprozesses stellen. Und nicht nur das: Der BGH lässt auch ausdrücklich das Miteigentümer-Modell zu, bei dem die Erwerber nicht als GbR, sondern als Bruchteilsgemeinschaft nach dem Erwerb erst kündigen und dann erst umwandeln.

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