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Heizkostenabrechnung

2009-11-03 12:36

Darf der Vermieter auch nach dem Ab-flussprinzip abrechnen?

Über die Heizkosten muss der Vermieter auf Grundlage einer auf den Abrechnungszeitraum bezogenen Verbrauchsabrechnung abrechnen. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist nicht zulässig.

Hintergrund: Es gibt zwei Möglichkeiten für den Vermieter, über Betriebskosten (hier: Heizöl) abzurechnen:
·    Leistungsprinzip: tatsächlich verbrauchtes Heizöl (= Endbestand minus Anfangsbestand)
·    Abflussprinzip: tatsächlich angefallene Kosten für die Heizöllieferungen

 

Geklärt ist, dass der Vermieter bei den „kalten“ Betriebskosten grundsätzlich frei wählen kann, ob er nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnen will (BGH, 20.2.2009 – VIII ZR 49/07 – Info M 2008, 107). Nach herrschender (wenn auch umstrittener) Meinung gilt das nicht für die Heizkosten. Bei Abrechnung nach dem Abflussprinzip könnte der Mieter nämlich auch mit solchen Kosten belastet werden, die nichts mit dem jeweiligen Verbrauchsjahr zu tun haben (z.B.: Befüllung des Öltanks im Dezember – Folge: hohe Heizölkosten, obwohl der Mieter hiervon (fast) nichts verbraucht hat).

 

Der konkrete Fall: Der Vermieter rechnet über die Kosten der Ölheizung für das Jahr 2006 ab. Dabei stellt er dem Mieter die im Jahre 2006 tatsächlich angefallenen („abgeflossenen“) Kosten in Rechnung. Als der Mieter widerspricht, klagt der Vermieter auf Zahlung der Nachzahlung von 1.300 €.

 

Die Entscheidung: Das Gericht gibt dem Mieter Recht. Er muss die Nachforderung nicht zahlen. Der Vermieter darf zwar bei den Betriebskosten frei wählen, wie er sie abrechnen will, also nach Leistungs- oder Abflussprinzip. Die Heizkosten müssen jedoch zwingend nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Denn die Verbrauchsermittlung ist durch § 6 Abs. 1 HeizKV zwingend vorgeschrieben. Die Abrechnung verstößt somit gegen das Gesetz und ist damit sogar formell unwirksam. (LG Hamburg, 20.11.2008 – 307 S 87/08)

 

Das sagt Ihr Anwalt: Das Ergebnis entspricht der herrschenden Meinung. Deshalb ist dem Vermieter zu raten, nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Andernfalls riskiert er einen Ausfall der Nachforderung. Denn der Vermieter kann formelle Fehler zwar nachträglich heilen; eine Nachforderung kann er aber nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr durchsetzen. Verbrauchsermittlung bei Heizöl: Die Berechnung ist nicht schwer: Endbestand minus Anfangsbestand. Bei mehreren Öleinkäufen gilt erst der Preis aus der ältesten Rechnung, dann aus der zweitältesten usw. („first in – first out“).

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